土地の評価・課税について

土地について

土地を取得すると、その現況に応じて評価額が算出され、新たに固定資産税・都市計画税が課税されます。住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から、課税標準の特例が設けられています。また、土地の利用状況が変わると、税額が変わる場合がありますのでご連絡ください。

評価及び課税のしくみ

土地の評価

総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目とは？

宅地、田及び畑（併せて農地といいます）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

地積とは？

地積は、原則として登記簿に記載されている地積によります。

宅地および宅地比準土地（市街化区域農地及び介在農地など）は、市街地宅地評価法、または、それぞれの地目に応じて評価をします。宅地および宅地比準土地以外（一般農地、山林、原野など）は、原則として、標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。

路線価とは？

路線価とは、道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。 宅地の評価額はこの路線価を基にして、それぞれの宅地の形状(奥行、間口など）に応じて求められます。

税額

• 固定資産税＝固定資産税課税標準額×税率（1.4％）
• 都市計画税＝都市計画税課税標準額×税率（0.3％）

原則として、固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準額となります。しかし、住宅用地のように課税標準の特例が適用される場合や、土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は価格よりも低く算定されます。

免税点

同一の人が市内に所有する土地の課税標準額の合計が30万円に満たない場合には、固定資産税は課税されません。

住宅用地に対する課税標準額の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その地積によって、課税標準の特例措置が設けられています。

• 小規模住宅用地（住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）
  評価額の6分の1（都市計画税は評価額の3分の1）
• 一般住宅用地（小規模住宅用地以外の住宅用地）
  評価額の3分の1（都市計画税は評価額の3分の2）
• 住宅用地の範囲
  住宅用地には、次の2つがあります。
  1. 専用住宅の敷地の用に供されている土地...その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで）
  2. 併用住宅の敷地の用に供されている土地...その土地の面積(ただし家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日(1月1日）において新たに住宅の建築が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、住宅用地として取り扱っております。
特例措置の対象となる住宅用地の面積は、家屋の敷地の用に供されている土地の面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。

	家屋	居住部分の割合	住宅用地の率
イ	専用住宅	全部	1.00
ロ	ハ以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.50
	ハ以外の併用住宅	2分の1以上	1.00
ハ	地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.50
	地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	2分の1以上4分の3未満	0.75
	地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の3以上	1.00

住宅などの税負担を調整する措置

税負担の公平性の観点から、負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）の均衡化を重視した調整措置が講じられています。

負担水準＝前年度課税標準額÷新評価額 (×住宅用地特例率(3分の1又は6分の1))

1. 商業地等の宅地

	負担水準	負担調整率
イ	70％～	70％まで引き下げ
ロ	60％～70％	据え置き
ハ	～60％	評価額の5％相当を加えた額（注1）

注1.当該額が、評価額の60％を上回る場合は60％相当額とし、20％を下回る場合は20％相当額とします。

2.　住宅用地（小規模住宅用地および一般住宅用地）

	負担水準	負担調整措
イ	100％～	100％まで引き下げ
ロ	100％未満	評価額の6分の1又は3分の1の5％相当を加えた額（注2）

注2.当該額が、評価額（住宅用地特例率6分の1又は3分の1）の100％を上回る場合は100％相当額とし、20％を下回る場合は20％相当額とします。