よくある質問（Q＆A）

ページ番号1008185　更新日令和4年1月13日

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土地区画整理事業における「公共施設」・「宅地」とはどのようなものですか。

　土地区画整理法では、「公共施設」・「宅地」について、特別に定義しています。

　公共施設とは、道路、広場、公園、緑地、河川、水路などの公共の用に供する施設を言います。

　宅地とは、公共の用に供している国や地方公共団体の所有している土地以外のすべての土地を言います。公共の用に供している民有地であれば宅地といい、地目が田・畑・山林・原野等関係なく宅地と言います。もちろん、私道も宅地になります。

　学校や公民館、鉄道等は公益的施設にあたりますが、土地区画整理法では、宅地として取扱われます。

移転の必要がないような土地区画整理事業は出来ませんか。

　移転をなるべく少なくするよう努力はしますが、建築物（住宅）の分布状況などにより、移転が避けられないことがあります。建築物を避けることだけに重点を置くと、充分な住居環境の保持等が図れないことも考えられます。

　事業費と整備効果を勘案して事業を進めていきます。

土地区画整理事業における「減歩」とはどのようなものですか。

　減歩には、道路や公園等の公共施設の敷地に充てる用地を地区内の土地所有者から少しずつ負担し合うことを「公共減歩」と言い、また事業費の一部を負担するために売却する用地を負担し合うことを「保留地減歩」と言い、この2つを合わせたものを「合算減歩」と言います。当地区では、「公共減歩」のみを減歩しております。

個々の宅地の減歩は異なるものですか。

　当地区の減歩は、一定減歩方式（面積式）と言って、対象となる宅地の面積によって減歩率が変る方式を採用しています。これは、錦町土地区画整理事業の換地設計によって規定されており、各々の宅地の利用状況に応じて計算をしています。

土地区画整理事業によって減った土地は、市が買い取ってくれるのですか。

　事業によって減った土地（減歩された土地）は、市で買い取ることはありません。事業によって、住居環境や土地の利便性の向上が図られ、整備前の土地の単価が整備後に上がることにより、宅地面積が減ったとしても、宅地総額（宅地価格）が上がるためです。

狭い敷地に家が建っていて、これ以上敷地が狭くなると生活が不便になるのですが、どうなるのですか。

　当地区では、過小宅地（30坪未満）について減歩の緩和を行っています。

　減歩を緩和した分については、清算金にて徴収することになります。

「清算金」とは、どのようなものですか。

　事業施行の結果、宅地相互間において不均等が生じたと認められる場合や宅地の増進の度合いに不均等が生じた場合などに、これを是正するための制度です。

　当地区においては、仮換地指定が完了していないため、事業完了後の土地の評価を行うことができないことから、現時点では個々の宅地の清算指数や清算金を算出することができません。

「清算金」はいつ確定するのですか。

　清算金は、事業に関する工事がすべて完了した後に遅滞なく行われる「換地処分」の公告が行われた日の翌日に確定します。この清算金に基づいて徴収・交付が行われます。

土地区画整理事業中に土地の売買はできますか。

　事業施行中の土地の売買については、特段の制限はありません。しかし、売買や相続などを考えている権利者の方については、事前に施行者にご相談下さい。

土地区画整理事業中に建物を建築することができますか。

　事業の施行中に建築行為を無計画に行われてしまうと事業の円滑な施行を阻害する恐れがあるため、建築物等を建てる際には、あらかじめ施行者の許可を受けなければなりません。

　一般に、使用収益開始前は、事業の進捗に支障となることが多いため、建築行為については厳しく制限されています。

建物等の移転は誰が行うのですか。

　土地区画整理事業で、従前の土地にある建物その他の物件を仮換地に移転することは、本来は施行者の義務になるので、その義務の遂行のために、施行者に権限が与えられていますが、実際には権利者が自ら移転を行うのが通例です。

建物を移転する場合、補償してもらえるのですか。

　仮換地が指定され、従前の土地にある建築物その他の工作物及び樹木等を仮換地へ移転する場合には、建物等の移転に伴い通常生ずる損失は補償されますが、この補償の額は従前の土地の上にある建物等を仮換地に移転するのに必要な費用であって、権利者が自らの都合で仮換地に建物を新築したり、改築したりするための費用が全て支払われるわけではありません。

移転の際、建物を新築することはできるのですか。

　建物を所有者が自ら移転する場合には、施行者はその建物を仮換地に移転するため通常生ずる損失を補償しますが、この移転を機として、建物所有者が自費を加えて建物を新築したり、改築したり、または除却することは自由です。ただし、この場合でも、指定された移転期日までには従前地を明け渡さなければなりません。

移転建築物が建築基準法に抵触したらどうなるのですか。

　事業の施行に伴う建物の移転は、従前地にある建物を、その規模、機能等における同一性を失わないよう仮換地に移すのが原則です。しかし、仮換地先の建築規制条件が従前地のそれと異なる場合などにおいては、建物が建築基準法上の用途、建ペイ率、容積率等の規制に抵触してしまうことがあります。このような場合、できるだけ仮換地先の建築規制条件に適合するように移転し、将来的に問題を残さないようにすることが最も望ましい解決策になります。ただし、個別的な事情もあるので、施行者としても、このような場合には建物所有者と十分相談した上で、建築行政側との対応について協議することとしています。

家の曳家工事中、または移転中はどこで生活するのですか。

　移転する建物に居住する者が、建物を移転するために要する期間中、仮住居を必要とする場合には、原則として、施行者が用意する仮設住宅に入居して頂きます。仮設住宅への入居を希望しない場合は、自ら仮住居を探して、そこで生活していただくことになりますが、一時借り入れのために必要な家賃又は間代相当額、及び権利金等の費用が必要な場合には自ら負担して頂くことになります。なお、いずれの場合も仮住まい中の光熱水費は自ら負担して頂きます。

換地により家の出入口が逆になり、玄関の位置を変えることも考えられますが、この改修費も補償されますか。

　換地により家の出入口が逆になる場合には

玄関の位置を変えるだけでよい場合
玄関の位置を変えて、部屋の間取りも変える必要がある場合
建物ごと回転する必要がある場合

等が想定されます。実際の事例がこの中のどの場合に当たるかを客観的に判断した上で、施行者が必要な改修費用の補償をします。

営業をしている場合、どのような補償がされるのですか。

　建物の移転に伴って、その建物で行っている営業を一時休止（中断）する必要があると認められるときは、営業の休止について、一般的には次のような補償がされます。

移転期間中の収益減（個人の場合は所得減）
休業中の公租、公課等固定的経費
従業員の休業手当相当額
店舗等の位置変更により一時的にお得意を喪失することによって生ずる損失

建築物等の移転に対しては、どのような補償がなされるのですか。

　所有者が自ら移転する場合、建築物等を移転したことにより通常生じる損失については、施行者が、所有者や借家人等に対して補償します。詳しくは、下記リンク「移転完了（補償金支払）までの流れ」を参照して下さい。なお、建築物について、法令の規定に違反していたため是正命令が出されているものを自ら移転した場合には補償はされませんし、施行者が移転を実施した場合にはその費用を徴収されます。

あまり多くの道路または広い道路は必要ないのではないですか。

　土地区画整理事業では、どの宅地も道路に面し、その土地の利用上必要な道路幅員を確保するように計画しています。また、道路の機能は単に交通をさばくだけでなく、通風、採光、日照等の住環境の確保としての空間、さらに上下水道、電気・ガス等の供給処理施設を収容する空間にもなっているので、ある程度の道路面積が必要になります。